Xavier Inglebert (Opac du Rhône) : "Nous pensons au rapprochement avec Loire Habitat"

En quoi l'agrément d'organisme de foncier solidaire (OFS) est-il pertinent pour l'Opac du Rhône ?

"Cet agrément est une création récente, issue de la loi Elan (promulguée en 2018 et portant sur la construction massive de logement, une simplification des normes, la transition énergétique et numérique au service des habitants, Ndlr). Il nous autorise à construire et vendre des logements en accession sociale à des prix très inférieurs au marché, grâce au dispositif du bail réel solidaire (BRS) qui dissocie le foncier du bâti.

À noter par ailleurs, que l'accession sociale en BRS est comptabilisée comme un logement social pour les communes concernées par les obligations de la loi SRU. Nous pouvons ainsi mettre à disposition des communes, soumises notamment à l'article 55 de cette loi une offre de logements diversifiée, en mixant par exemple des produits, et qui sont donc comptabilisés dans ce cadre législatif.

Car, au-delà du parc locatif de logements sociaux, l'Opac du Rhône aménage et construit par exemple des résidences spécialisées pour les personnes âgées ou handicapées. Autant d'opérations qui répondent aux enjeux des communes périphériques de la métropole de Lyon, notamment pour leurs centres-bourg. Ce dispositif possède en outre un caractère anti-spéculatif car le foncier reste la propriété de l'Opac du Rhône et que le bail est signé pour une durée de 99 ans.

Ainsi dans le temps, la revente reste accessible à des personnes dont le niveau de ressource est bas. Cet agrément est un véritable tournant stratégique pour l'Opac du Rhône car il apporte une réponse innovante aux nouvelles problématiques de logement dans le périmètre du Nouveau Rhône, sur lequel nous agissons."

"Plus on va vers l'Est du département, plus les besoins sont importants"

Quelle est la situation du logement social dans le Rhône ?

"Globalement, le département est en forte tension. Pour le territoire du Nouveau Rhône, le sujet est crucial, car la tension se porte sur le foncier dans un contexte où les élus souhaitent maîtriser leur croissance avec la volonté de limiter l'artificialisation des sols. Notre agilité notre compétence, avec la gestion de 12 002 logements locatifs et 1416 logements en résidences spécialisées, nous permettent justement de concilier les obligations légales des municipalités tout en répondant aux enjeux de logements de leurs administrés, via l'accession sociale.

Le marché reste très inégal selon les zones, avec des vacances dans certaines communes qui ne sont plus attractives. Et plus on va vers l'est du département, plus les besoins sont importants. La communauté de l'ouest rhôdanien par exemple, qui regroupe les anciennes communautés de communes du pays de Tarare, du pays d'Amplepuis, Thizy et de la Haute Vallée d'Azergues, lance un programme de démolition sur des logements devenus vétustes qu'on ne pouvait plus rénover et qui intègre une réorientation des zones production en centre-bourg."

Ses dates clés

2020 Directeur général de l'Opac du Rhône

2019 Secrétaire général d'Alila

2015 Préfet du Rhône délégué à l'Égalité des chances

2010 Directeur général délégué aux ressources du CNRS

"En France, il reste difficile maintenir une cadence de construction"

Quel est l'état de ce parc social ?

"À l'échelon national, la part des logements dits « passoires thermiques » est de 18 %. Elle est de 8 % dans notre département et de moins de 7 % concernant notre propre parc. Nous allons d'ailleurs mener en ce sens une vaste opération de rénovation énergétique . Une part importante de notre activité concerne la réhabilitation justement. En moyenne, une résidence sociale doit être entretenue sur une durée de 40 ans environ.

Nous venons de lever 10 M€ en dette obligataire auprès de la Banque des Territoires pour renforcer nos fonds propres (de 18 M€, Ndlr) et intensifier notre capacité d'action pour financer près de 130 logement neufs par an. Et notre taux d'autofinancement est de 14 %.

En France, il reste difficile de maintenir une cadence de construction en raison d'un manque de disponibilité de foncier et de manque de financement. L'Opac du Rhône a programmé 196 logements en 2020 malgré la crise. Au niveau national, 90 000 agréments sur les 120 000 sont prévus. Nous allons dévoiler début avril le premier volet de notre plan environnement (2021-2026).

Celui-ci prévoit un investissement massif (montant non communiqué, Ndlr) pour l'amélioration technique et énergétique de son patrimoine existant, afin de contribuer à la lutte contre le réchauffement climatique et pour le confort de ses locataires."

Quelles sont les conséquences des politiques d'urbanisme de la métropole de Lyon vers sa périphérie ?

"Les interactions sont forcément vivaces avec l'environnement immédiat de la métropole de Lyon. Ce que l'on sait, c'est que quatre français sur cinq sont éligibles au logement social. Se pose alors la question du transport car, sans véhicule, l'appréhension du logement social n'est plus la même.

La puissance d'attractivité de l'agglomération lyonnaise crée naturellement des répercussions sur la situation géographique des logements en périphérie, notamment avec la dimension de proximité des axes de communication. Nous devons donc nous adapter.

Pour illustrer notre impact sur les territoires, nous allons construire dans le village de Claveisolles (700 habitants) une résidence pour personnes handicapées de 70 places. 100 emplois vont être ainsi créés et les besoins de logements des salariés devront être traités."

© Jean-François Marin

"Nous pensons à nous rapprocher de Loire Habitat"

Quelle est votre stratégie de déploiement face à cette réalité urbaine ?

"Trois projets caractérisent notre feuille de route : le renouvellement de logements en Quartier prioritaire de la ville à Belleroche à Villefranche (400 nouveaux logements d'ici 2030), la ZAC des Charmilles à Gleizé avec la création de 150 logements dans la nature autour d'espaces de vie collectifs, et le projet de réaménagement du cœur historique de la commune de Millery. Dans ce cadre-ci, notre agrément OFS nous sert à proposer un bouquet de produits."

Quid du morcellement des opérateurs public/privés sociaux ?

"La concurrence reste toujours très stimulante. On assiste pour autant à certains regroupements entre de grosses structures. De notre côté, nous pensons à nous rapprocher de Loire Habitat qui possède la même taille que l'Opac du Rhône et qui comme nous aussi, est confronté aux problématiques de vieillissement de la population et de densification des centres-bourgs."

Les logements sociaux sont-ils la principale réponse aux problématiques d'hébergement en France ?

"Je défends l'idée que la question de la politique du logement en France passe par le traitement du logement social. D'abord, parce que 80 % des Français y sont éligibles. Par exemple, des dispositifs, comme le « Pinel », ne permettent pas de résoudre le manque de logement. Ils opèrent sur un axe d'investissement qui a comme conséquence la surenchère au niveau du foncier et la réduction des surfaces des logements.

La politique d'intérêt général menée par les opérateurs comme l'Opac du Rhône permet d'investir massivement là ou l'investissement locatif classique ne peut pas couvrir ces enjeux sociétaux. Nous pouvons ainsi investir dans une démarche environnementale pertinente en utilisant des matériaux bio-sourcés plutôt que seulement la laine de verre et facilitons les circuits courts qui bénéficient aux entreprises locales."