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L'impact du Covid-19 sur les loyers des professionnels

Publié le - - Droit

L'impact du Covid-19 sur les loyers des professionnels
Noudjoud Bouali et Franck Maitre, cabinet Incepto avocats

Dès l'apparition du Covid-19 en France, plusieurs mesures ont été adoptées par le pouvoir exécutif afin de freiner sa propagation. Parmi celles-ci : la fermeture des établissements recevant du public « non indispensables à la vie de la nation ». Deux arrêtés du 14 et 15 mars 2020 ont été adoptés et déterminent les établissements ne pouvant plus recevoir de public jusqu'au 15 avril 2020.

La fermeture inévitable de multiples commerces a été source d'inquiétude pour les exploitants, notamment quant à leur capacité à payer leurs frais généraux. Dans ce contexte, quelle est la qualification juridique de l'épidémie du Covid-19 et, en conséquence, que devront faire les parties aux contrats ?

Bruno Le Maire, ministre de l'économie et des finances, déclare le 28 février 2020 : « Nous allons considérer le Coronavirus comme un cas de force majeure pour les entreprises ». Si cette affirmation semble concerner l'exécution des seuls marchés publics de l'État, l'interrogation se pose concernant les rapports économiques d'ordre privé. Quelle sera l'appréciation des juges sur la qualification de cas de force majeure du Covid-19 : fait imprévisible, irrésistible et échappant au contrôle du débiteur ?

Le débat a été nourri par l'allocution d'Emmanuel MACRON du 16 mars 2020, annonçant, pour les entreprises les plus en difficulté, la « suspension des loyers. »

A ce jour, aucune précision n'a été apportée quant aux conditions de cette suspension qui, pourtant, donne lieu à de nombreux questionnements : Quels sont les baux concernés ? S'agit-il d'un étalement des loyers courant pendant cette période, ou d'une période blanche sans rattrapages futurs pour le Preneur ?

Pour rappel, le contrat de bail fait naitre les obligations réciproques suivantes :

- Pour le Bailleur : délivrer la chose de louée et en assurer la jouissance paisible par le Preneur.

- Pour le Preneur : user de la chose louée conformément à sa destination et payer les loyers.

Étudions l'impact du covid-19 sur ces obligations.

Pour le Bailleur

L'hypothèse est la suivante : un contrat de bail a été conclu avant l'apparition d'un cas de force majeure.

Il y a une incertitude quant à la date du cas de force majeure : est-ce l'adoption des arrêtés du 14 et 15 mars 2020 ou une date antérieure ? La jurisprudence ne reconnait pas, à ce jour, les épidémies en tant que telles comme un cas de force majeure, les mesures prises en réaction, elles, pourraient l'être.

Si l'adoption des mesures de restriction d'activité est le point de départ du cas de force majeure, le Bailleur peut se placer dans deux situations distinctes :

1) Le bail prévoit une activité strictement interdite par les arrêtés

Dans ce cas, et dès le samedi 14 mars 2020 à minuit, le Bailleur n'a plus permis au Preneur de jouir paisiblement de la chose louée. Peut-on reprocher au Bailleur l'inexécution de cette obligation ?

« Le bailleur est obligé d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure ». (Civ 3ème 9 octobre 1974)

Bruno Le Maire a commencé l'interprétation ; il ne semble pas y avoir de doute quant au caractère de force majeure du Covid-19 au sens de l'article 1218 du Code civil.

Le Covid-19, et surtout les mesures prises par le Gouvernement, échappent au contrôle du Bailleur, ils étaient imprévisibles (à condition que le bail soit antérieur au point de départ que le juge fixera), et ils sont évidemment irrésistibles, le Bailleur ne pouvant pas, de manière absolue, assurer la jouissance paisible du local par son Preneur.

A notre sens, les conditions de la force majeure sont réunies, le Bailleur étant empêché d'exécuter son obligation contractuelle.

Si l'empêchement est temporaire, l'article 1218 du Code civil prévoit que « l'exécution de l'obligation est suspendue ».

L'obligation du Bailleur étant suspendue, aucune sanction ne peut lui être opposée et notamment pas l'exception d'inexécution de l'article 1219 du Code civil. Sur le terrain fondamental, il ne s'agit pas d'une inexécution d'une obligation du bailleur, celle-ci ayant cessé du fait de force majeure.

2) Le bail prévoit une activité non interdite par les arrêtés

Hypothèse : le bail prévoit une activité qui n'est pas concernée par les récents arrêtés ou expressément autorisée (par exemple, pour les restaurants, la vente à emporter, quand le bail l'autorise). Le Preneur n'est pas empêché de jouir paisiblement de son local, mais gêné dans son exploitation par la survenance du Covid-19 et des mesures en résultant (la fermeture et le confinement).

Il convient de reconsidérer l'existence du caractère irrésistible du cas de force majeure justifiant l'inexécution de son obligation par le Bailleur. Si le Bailleur est seulement gêné dans l'exécution de son obligation de permettre au Preneur de jouir paisiblement du bien loué mais pas strictement empêché, il ne peut plus être exonéré au nom de la force majeure.

Il doit alors remplir son obligation de jouissance paisible, et son inexécution pourrait être sanctionnée par une exception d'inexécution. Les juges apprécieront.

Pour le Preneur

Le Preneur a l'obligation principale de payer les loyers.

Face à l'impossibilité totale de jouir du local causée par un cas de force majeure, l'exception d'inexécution sera un combat judiciaire à mener par le Preneur, l'obligation du Bailleur étant suspendue. S'il s'agit simplement d'une gêne, la question reste ouverte.

Le combat commence, à notre sens, par la notification au Bailleur de l'intention de se prévaloir de l'exception d'inexécution.

Le Preneur peut-il démontrer qu'il est empêché d'exécuter son obligation de payer les loyers par un cas de force majeure ?

Il n'y a nul doute sur le caractère extérieur et imprévisible du Covid-19, il en est tout autrement pour le caractère irrésistible, l'article 1218 imposant que les effets du cas de force majeure ne puissent être évités par des mesures appropriées.

L'argent, qui est une chose fongible, peut toujours être remplacé (Cass Com. 31 mai 1976). Le contexte actuel ne rend que plus difficile l'obligation de payer, et non pas impossible.

Qu'en est-il de l'exploitant dont le commerce est fermé mais qui dispose d'une trésorerie suffisante pour continuer à payer ses loyers ? Et pour les activités encore autorisées mais qui, pour des contraintes de personnel ou d'approvisionnement, ne peuvent plus être exercées ? Le Preneur peut-il privilégier son créancier Bailleur plutôt que ses autres créanciers, et notamment le Trésor Public lui réclamant toujours le paiement de la TVA ?

Ces interrogations vont certainement donner lieu à de nombreux contentieux et peut-être à de nouvelles solutions. Nous pouvons imaginer que les tribunaux se positionneront en faveur du Bailleur sur le principe de la fongibilité de l'argent. Ils devront alors assumer.

Qu'en est-il de l'imprévision - article 1195 du Code civil ?

Dans la mesure où le contrat de bail n'y renonce pas expressément, un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat peut, sous certaines conditions, amener les parties à renégocier les conditions du contrat ou à le résoudre.

Selon nous, cet article pourrait avoir un effet que si la situation actuelle perdure et fait baisser considérablement et durablement, la valeur locative des locaux loués. Le changement de circonstances imprévisible serait alors caractérisé et pourrait être utilisé par les parties pour tenter de renégocier les conditions du contrat ou le résoudre en justice. Dans tous les cas, la mise en œuvre de l'imprévision n'est pas suspensive des obligations des parties, la partie qui l'invoque devant continuer à exécuter ses obligations le temps de la renégociation.

« Les annonces du gouvernement ne peuvent pas traiter à ce jour la question de l'obligation, pour le Preneur, de payer les loyers. Le gouvernement ne semble vouloir proposer que le report ou l'étalement des loyers qui resteraient dus ».

Le projet de loi du 18 mars 2020 dit « d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 », évoque la possibilité d'étaler ou de reporter les loyers dans des conditions non connues à ce jour. Seules seraient concernées les très petites entreprises qui seraient affectées par la propagation de l'épidémie.

Ce projet de loi donnera lieu à de nombreux commentaires et interprétations sur notamment la nature et les périodes de loyers concernées, les personnes concernées, la notion d'activités « affectées », et le motif qui, pour l'instant, est la propagation du virus et non les mesures prises en réaction.

Ces mesures d'étalement pourront également être envisagées sous le prisme du dispositif actuel des délais de paiement obtenus judiciairement et des procédures collectives.

A situation inédite, réflexions inédites, et chacun devra apporter sa pierre : le Juge pour l'interprétation du droit, le législateur pour l'édiction des nouvelles règles, et le gouvernant pour les mesures d'urgence.

Noudjoud Bouali et Franck Maitre, avocats chez Incepto




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