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Vanessa Rousset : "chercher la rentabilité pour l'investisseur grâce à une fiscalité sécurisée"

le - - Grand témoin

Vanessa Rousset : "chercher la rentabilité pour l'investisseur grâce à une fiscalité sécurisée"
© Marine Gonard - Vanessa Rousset, dirigeante d'Appart Immo et d'AMDG

A la tête d'Appart Immo (locations de meublés haut de gamme) et du fonds AMDG, spécialisé dans la gestion de fonds d'investissements immobiliers (qui vient d'acheter 11 immeubles pour un montant de 35 M€ dans plusieurs ville de France), Vanessa Rousset a franchi une nouvelle étape dans sa vie d'entrepreneur, 10 ans après avoir lancé son activité, en développant de nouveaux fonds. L'ancienne dirigeante d'Evolem (Fonds d'investissement appartenant au groupe April) a su se faire au-delà d'un prénom seulement, une place de choix dans un secteur, celui de l'immobilier, très cyclique dans lequel elle a eu le flair pour développer des outils financiers permettant de proposer des produits de placements rentables rapidement pour les investisseurs. Vanessa Rousset anticipe déjà la prochaine étape de son aventure de chef d'entreprise qui pourrait bien la mener avec son équipe vers le private equity.

Quand est survenue votre envie d'entreprendre ?

J'ai fait des études scientifiques -Polytechnique puis le Corps des Ponts- puis en parallèle Science Po pour apporter une touche plus littéraire. J'étais alors plus dans une logique d'apprendre des choses et c'est plus tard que j'ai eu l'opportunité et l'envie de devenir entrepreneur.
Le déclic est intervenu lorsque je suis arrivée à Lyon. J'étais mariée à Bruno Rousset, fondateur et dirigeant d'April, qui est un entrepreneur né, qui de surcroît est prosélyte dans sa démarche. Il aide en cela d'autres entrepreneurs potentiels à le devenir. Et c'est ce qui s'est produit avec moi. Le fait de diriger ensuite Evolem, qui fait du private equity en capital développement - nous étions actionnaires minoritaires d'entreprises ou nous rachetions des entreprises en devenant actionnaires majoritaires type LBO - m'a permis de rencontrer de nombreux entrepreneurs. Tout cela a participer à développer ma fibre entrepreneuriale. Quand j'ai quitté Evolem en 2008 je me suis aperçue que je me sentais prête pour développer mon activité dans l'immobilier.

Pourquoi l'immobilier justement ?

J'ai toujours eu cette passion depuis toute petite. Je me souviens qu'à l'époque, j'achetais le journal PAP (De particuliers à particuliers) et je lisais les annonces. Une lecture un peu particulière je l'admets mais ça me passionnais ! J'étais aussi capable en vacances, lorsque j'étais avec parents d'aller scruter assez longuement les vitrines des agences immobilières pour savoir quel type de bien se vendait, où et à quel prix.
Chez Evolem, nous avions d'ailleurs une foncière que j'encourageais à développer pour que correllativement à nos actions de rachats d'entreprises en LBO, nous puissions détenir l'actif immobilier dont elles étaient locataires. Nous pouvions aussi bien faire de la promotion revente sur des chalets haut de gamme à la montagne que construire des bâtiments, je pense au nouveau siège social d'April. C'est à partir de là que j'ai décidé de me lancer dans l'immobilier.

Le secteur haut de gamme était une évidence ?

Quand j'ai dû me reloger sur Lyon, suite à ma séparation, j'ai découvert l'univers des appartements meublés haut de gamme clés en main. Je me suis aperçu que lorsqu'on calculait le rendement avec le prix du foncier, plus bas à l'époque que maintenant, et les loyers que l'on pouvait obtenir sur ce type de bien, il y avait un créneau intéressant pour la rentabilité de l'investisseur avec en plus une fiscalité intéressante associée.
Je me suis d'abord lancée en tant qu' investisseur et j'ai ainsi tissé un réseau avec des apporteurs. De fil en aiguille, je suis devenue marchand de biens. Mes apporteurs m'alimentaient en dossiers d'investissement. Tous n'étaient pas éligibles à la locations meublés, en revanche, certains l'étaient pour des opérations de création de valeur. En l'occurrence, l'achat-revente après transformation éventuelle après plus-value. C'est là qu'il y a donc dix ans, je me suis lancée sur ces deux métiers.

Comment jugez-vous l'état de l'immobilier sur le segment de la location meublée de prestige ?

Quand je me suis lancée, c'était le début, avec peu de biens sur le marché et des loyers très élevés. Je pense aujourd'hui que le marché s'est structuré avec une offre plus abondante, dans lequel nous avons pris une position de leader sur Lyon. J'ai créée pour cela une structure de gestion, Appart à Lyon qui fait de la gestion locative. Nous avons ainsi vu évoluer les propriétaires bailleurs et les client locatifs. Une structuration du marché due à la location court terme que nous avons testé puis abandonné car d'une part la réglementation s'est durcie, avec des autorisations administratives indispensables et qu'il est de plus en plus difficile d'obtenir pour avoir le droit d'exercer cette activité de propriétaire bailleur en courte durée. Et puis il y a une saturation de l'offre qui rend les choses compliquées pour tirer son épingle du jeu lorsqu'on est propriétaire bailleur. Je pense au taux de remplissage, à l'émergence de sites spécialisés type AirBnB qui a engendré une baisse des prix. je pense aussi à la gestion compliquée de ces appartements, au temps passé pour le ménage et les remises de clés...
Nous avons donc fait le choix du bail meublé haut de gamme à l'année. Nous y croyons. C'est un marché différent en termes de durée d'occupation des lieux. Nos clients, qui sont majoritairement de grandes entreprises, louent plus qu'une année à leurs cadres en mobilité (deux à trois ans). Comme il s'agit d'un bail société, pas besoin donc de le renouveler entre deux locataires d'une même entreprise qui souhaite reconduire la location.
Du coup, le rendement est bon pour le propriétaire-bailleur puisque nous pouvons obtenir des loyers, sur ce type d'appartement entre 25 à 38 €/m2. Qu'il s'agisse de studios, de T2 (la plus forte demande) ou de plus grands appartements dont le loyer peut dépasser les 5 000 € mensuels. Notre taux remplissage est bon puisque nous atteignons les 97 %.
Les 3 % manquant résultent de petits travaux de rénovations à faire entre deux locataires. Soit une petite période de mobilisation d'un bien mais que nous suggérons fortement à nos clients propriétaires d'autant plus que nous proposons ce type de service clés en main. Nous avons nos propres équipes d'artisans en interne.

Est-ce facile d'inciter les investisseurs à choisir l'immobilier plutôt que d'autre produits de placements ? Quels sont leurs profils ?

Nous avons deux types de clients : ceux qui sont propriétaires-investisseurs-bailleurs sur la partie location meublées. Nous avons par ailleurs l'activité de la société AMDG, et nous proposons de la pierre papier. Autrement dit, des fonds d'investissement que l'on structure et dans lesquels ils achètent des parts de sociétés. Nous sommes agréés par l'Autorité des marchés financiers. Dans ce cas là, ils n'achètent pas d'actifs immobiliers en directs mais par le biais de nos fonds.
Il y a une appétence sur les produits que l'on propose puisque nous en sommes à notre troisième fonds. Ces fonds dédiés aux opérations de marchands de biens plaisent beaucoup car il sont sécurisés et ne sont pas assujettis à l'IFI, ce qui est rare pour le secteur de la pierre-papier. Il s'agit en plus de produits court-terme associant une liquidité rapide.
Nous développons par ailleurs pour la fin d'année un autre fonds long-terme, type organisme de placement collectif immobilier (OPCI), c'est à dire grand public. Nous avons sollicité l'AMF pour une extension d'agrément pour pouvoir faire un appel public à l'épargne. Au niveau de la fiscalité, le porteur de parts qui aura acheté via le fonds aura la fiscalité de la location meublée exactement comme s'il avait acheté un appartement en direct.

Une développement en cohérence avec votre votre stratégie établie sur le volume ?

Le volume au niveau d'AMDG est comme les autres sociétés de gestion agréée par l'AMF, c'est une ligne de développement. Quand un fonds de ce type commence à collecter de l'argent, l'idée c'est pouvoir grossir notre encours sous gestion, c'est à dire les capitaux que l'on gère pour le compte d'investisseurs.
Cela nous permet de structurer des équipes d'experts (avec une double expérience chez des brokers et des sociétés de gestion). Nous sommes 21 chez AMDG. L'avantage de grossir l'encours sous gestion permet de développer des prélèvements sur les droits d'entrée, les frais de gestion et sur les fonds à plus-value, et de déclencher des commissions de surperformance. Nous pouvons ainsi financer de manière performante pour les investisseurs une équipe extrêmement bien formée et complète. C'est notre modèle économique.
Nous avons par exemple une personne exclusivement dédiée aux financements bancaires. Avec des taux bas actuellement, nous bonifions le rendement à travers des opérations de montage par le biais de ces financements bancaires. Ces taux bas ont permis d'ailleurs à mon sens la progression des prix immobiliers dans les différentes métropoles dans lesquelles d'ailleurs nous investissons.

Où en est votre fonds lié à la vente aux enchères ?

Nous l'avons mis en nourrice dans un fonds interne pour voir quel volume nous pouvions faire sur ce marché, avant de le proposer sous forme de fonds ouvert. Sur ce segment, nous avons constaté une forme d'effet d'aubaine avec un volume des biens en baisse, car un nombre grandissant d'investisseurs, même des particuliers se sont positionnés. Ce n'est donc pas la priorité du moment.

Vos projets dix ans après avoir lancé votre activité dans l'immobilier ?

Au niveau d'Appart Immo, nous sommes présents dans 7 villes qui sont Lyon, Paris, Nantes, Toulouse, Bordeaux, Lille et Aix-en-Provence. Nous allons poursuivre le maillage du territoire en ouvrant Strasbourg puis certainement Rennes et Montpellier. Nous passerons ensuite sur des villes plus secondaires mais tout aussi dynamiques. Parallèlement, nous allons développer de nouveaux fonds d'investissement au sein d'AMDG. La prochaine étape, naturelle, sera une offre en private équity. C'est une demande et de nos investisseurs. En fonction des cycles économiques, il me paraît intéressant d'avoir un produit intéressant à proposer à la collecte.

Le manque de femmes dirigeantes vous interpelle-t-il ou la question du genre à la tête d'une entreprise n'est plus le sujet ?

Je ne me suis jamais sentie comme une femme en tant que telle quand j'ai dû mener mon parcours diplomant puis professionnel dans des univers toujours très masculins. En classe préparatoire et à Polytechnique nous n'étions que 10 % de femmes. Je ne me suis jamais sentie comme une fille au milieu de garçons mais comme un élément d'un groupe. Même si je trouve louable les différentes initiatives de promouvoir la gent féminine en tant que chef d'entreprise, je n'ai jamais ressentie le besoin de m'impliquer dans ce type de démarche. je pense parfois que lorsqu'on instaure des quotas, au nouveau politique par exemple, cela peut-être contre-productif. Parce du coup, on peut penser que ce n'est pas par le mérite mais uniquement par leur genre que certaines femmes ont eu un poste. Cela pose même la question de leur légitimité alors que c'est l'inverse qu'on souhaite.
Si une femme est élevée avec une mentalité neutre, je pense que l'on peut créer les conditions psychologiques pour qu'une femme se vive comme un entrepreneur exactement comme si elle était un garçon. Il y a une évolution des mentalités féminines. C'est une question de personne et de personnalité. Le terrain est préparé médiatiquement et politiquement grâce à de nombreuses actions, c'est aux femmes d'avoir l'envie et l'audace d'être entrepreneur.

Le monde de la finance très technique exclu-t-il tout affect dans les comportements ? Et en cela, ne neutralise-t-il pas les genres ?

Nous évoluons dans un monde qui possède un sous-jacent extrêmement concret. En cela, la finance n'est qu'un outil, peut-être froid et assurément technique au service de la rentabilité de l'investisseur, mais avec une dimension humaine.
C'est ce mariage qui fait la réussite d'une activité d'investissement. Il faut savoir manier les outils financiers, l'optimisation d'un montage mais il faut surtout pouvoir, en matière immobilière, trouver les bons immeubles à acheter et négocier de manière intelligence, et ça c'est de l'humain. Pendant deux ans, nous avons négocié avec 11 indivisaires qui ne s'entendaient pas entre eux. Nous sommes parvenus à les faire tomber d'accord et à racheter cet actif sur Lyon.

Ses dates clés

2009 : Président d'Appart Immo puis lancement d'AMDG

2000 : Directrice générale d'Evolem

1997 : Diplômée de Science Po Paris

1995 : Diplômée de l'Ecole nationale des Ponts et Chaussées

1994 : Diplômée Polytechnique




Julien THIBERT
Journaliste

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