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Nicolas Gagneux (Président de 6ème Sens Immobilier) : « Je me suis construit dans le partage »

le - - Grand témoin

Nicolas Gagneux (Président de 6ème Sens Immobilier) : « Je me suis construit dans le partage »
© : Céline Vautey

Le groupe immobilier lyonnais indépendant et familial, dirigé par Nicolas Gagneux fêtera ses 20 ans en septembre. Il n'y aura pas de grande fête autour de cet événement, juste quelques actions bien choisies… Une posture qui illustre la discrétion à lyonnaise d'une aventure entrepreneuriale qui pourtant jaillit aux yeux du plus grand nombre à travers la réalisation programmes immobiliers, dont certains sont remarquables à l'image de l'ex-« garage Citroën »… Dans un secteur nourrit par la course au chiffre d'affaires au m2, 6ème Sens Immobilier (340 M€ de CA en 2018, 52 collaborateurs) marque sa différence par une approche plus mesurée et quelque part plus humaine. Loin d'être un philanthrope, Nicolas Gagneux carbure aux challenges et aux opportunités en boostant son activité tertiaire et en choyant la promotion résidentielle.

Comment devient-on chef d'entreprise d'un groupe immobilier tel que 6ème Sens Immobilier ?

A la base, je possède un parcours privilégié puisque j'ai baigné depuis tout jeune dans l'immobilier grâce à l'activité de mon père. Je n'ai pas fait de grandes études après le Bac. J'ai débuté à l'âge de 20 ans dans l'immobilier chez Foncia en tant que vendeur dans le secteur du résidentiel.
En 1999, de retour sur Lyon, je monte la Compagnie Lyonnaise Immobilière, structure de marchand de biens. A l'époque, cette activité était peu encadrée. Très vite, il a fallu générer du cash pour la développer. Je fais alors appel à mon cousin Romain Valéry (actuel DG du groupe 6ème Sens Immobilier) pour m'accompagner dans le développement de la société. Avec l'objectif de se diversifier pour commencer à se payer un salaire car nous réinvestissions jusque là, tout ce que l'on gagnait. C'était aussi sans compter l'imposition liée à la revente des biens immobiliers.
Et puis nous décidons de créer nos propres des agences immobilières qui servent à vendre nos produits, en l'occurrence de petits immeubles que l'on revend en lot.
Nous essayons alors de nous démarquer de la concurrence en bouleversant certains codes, notamment en matière et marketing et de communication. Nous proposons ainsi à cette période des agences à thème : bucolique, la cuisine et dépendance, … Bref des immersions dans des lieux.
Nous employions jusqu'à 30 agents commerciaux au sein de 6 agences. Nous réinvestissions en permanence. Aujourd'hui, notre modèle économique fonctionne sur ce schéma et nous ne redistribuons aucun dividende.

Comment est née l'activité de promotion immobilière ?

Mon père a joué en grand rôle. En 2005 particulièrement ; tandis qu'il travaille pour Kaufman & Broad, nous décidons de nous rapprocher de lui pour développer la promotion immobilière dans un cadre mi-marchand de biens mi-promoteur avec l'idée de produire une cinquantaine de logements pas an.
L'activité fonctionne à plein régime pendant trois ans, jusqu'en 2008 où survient la « crise Lehman Brothers ». Entre septembre et décembre 2008, plus de business…
La promotion immobilière reste surtout marquée par les effets de la loi Scellier (2009-2012, destinée à encourager l'investissement locatif dans le neuf grâce à un mécanisme de défiscalisation pouvant atteindre jusqu'à 25 % du prix d'achat). L'avantage est alors colossal pour l'investisseur particulier : si vous achetiez un appartement à 100 000 euros vous aviez 25 000 euros de réduction pendant neuf ans.

Durant cette période de crise, les principaux promoteurs nous revendent leurs lots… En 2009, nous nous retrouvons avec 1 000 lots prêts à être vendus sur le marché. C'est alors le deuxième tournant de 6ème Sens Immobilier où nous décidons devenir promoteurs. Presque toutes nos liquidités sont investies dans la promotion, au détriment de l'activité de marchand de biens mise progressivement de côté.

Débutent alors trois années exceptionnelles mais très intenses. En 2011 nous parvenons à sortir la tête de l'eau pour imaginer l'après loi Scellier. Le choix de la diversification s'opère alors et nous décidons de nous lancer dans l'immobilier d'entreprise en créant 6ème Sens Immobilier Entreprises.

Sans galvaudage aucun, l'humain accompagne donc la construction et le développement du groupe ?

L'histoire de 6ème Immobilier repose sur des rencontres. Je citais mon père mais je pense également à Jacques Garcès qui nous a rejoint en 2012 pour développer l'immobilier d'entreprise. Nous n'avons jamais établis de business plan, en cela nous sommes une entreprise familiale, non pas seulement parce qu'il y a des Gagneux ou des Valéry, mais car l'ensemble de nos collaborateurs sont intégrés à cette aventure entrepreneuriale. Le deal est gagnant-gagnant.

Parlez-nous de votre opération emblématique, celle du « garage Citroën », devenu le New Deal à Lyon

C'est par goût du risque que nous nous sommes lancés dans cette opération ! Nous avons remporté l'appel d'offres en 2011 car nous avons pensé le projet différemment, c'est aussi notre raison d'être. Nous étions en concurrence avec Cardinal, Cogedim, Nexity, ou encore DCB.

L'enjeu était de taille autour de ce bâtiment, qui avait été la plus grande station-service du monde et classé en monument historique, en changement de destination.

Ce fut passionnant pendant les cinq ans qu'a duré l'opération, exceptée la dimension financière, elle très stressante ! C'est un produit incroyable, notamment pour un Lyonnais comme moi qui passait devant depuis des années sans finalement bien connaître les lieux. C'est un bijou d'architecture contemporaine des années 30. Avec le Grand Hôtel Dieu, et le travail remarquable d'Eiffage, le New Deal est la deuxième plus belle opération de restructuration française.

Nous avons d'ailleurs remporté le prix Simi en 2015 pour la plus belle rénovation d'un immeuble tertiaire. Nous en sommes très fiers.

Vous citez les « gros » concurrents, comment vous situez-vous par rapport à eux ?

Je ne regarde ni les classements, ni les chiffres d'affaires ou les résultats… Ce qui peut m'influencer c'est le côté architectural de certaines réalisations, je pense à ce que fait DCB International ou Cardinal par exemple. Après, les développements techniques des gros opérateurs peuvent également nous inspirer … Aussi, 6ème Sens ne s'intègre pas dans une compétition proprement dite vis à vis de la concurrence. En revanche, nous travaillons régulièrement en co-promotion. Ce qui n'empêche pas pour autant que nous soyons tous confrontés aux mêmes problématiques d'achat et de développement.

Un mot sur l'immobilier résidentiel et la situation sur Lyon ?

Les prix ont explosé à Lyon. Des mécanismes subsistent pour permettre que l'on puisse encore acheter dans le neuf, grâce à des avantages fiscaux et des taux bas. Dans le même temps, les salaires n'augmentent pas. Il faut garder les pieds sur terre. Pour autant, on ne peut pas se permettre aujourd'hui d'ajouter une touche différenciante à Lyon dans les constructions car les charges foncières sont trop fortes. La métropole de Lyon s'est d'ailleurs emparée du sujet pour encadrer ces prix afin d'avoir des accédants à la propriété et non pas que des investisseurs. Libérons la construction, car plus elle sera facilitée moins les prix seront élevés. 6ème n'ira jamais dans l'escalade des prix au m2. Nous avons d'ailleurs très peu de biens au centre de Lyon. Pouvoir développer du business autour du logement, il est nécessaire que toutes les chaînes soient profitables. De l'artisan au propriétaire en passant par le promoteur et le constructeur. N'oublions pas qu'à la fin c'est le particulier qui paye. Un prix au m2 c'est bien sûr une question d'offre et de demande mais je pense que cela va au-delà.

Cette situation influence-t-elle votre stratégie de développement géographique ?

Nous rayonnons depuis notre siège à Lyon et nos bureaux implantés à Paris, qui développe d'ailleurs plus de chiffre d'affaires que Lyon, essentiellement dans le tertiaire (Ndlr : 75 % de l'activité globale du groupe). Nous réalisons peu de logements (25% du CA), car plus complexes à livrer qu'un clé en main pour une entreprise. Lyon reste une ville exceptionnelle en matière de tertiaire, car très attractive et peu spéculative. Nous restons quand même actifs sur l'habitation avec 2 000 logements en cours de production sur la métropole de Lyon.

En marge de vos activités purement immobilières, vous avez développé une action forte de mécénat. Pourquoi ?

Deux accidents grave de la route, survenus quand j'étais jeune, m'ont confrontés au monde des hôpitaux et au handicap notamment dans le sport. Je regrette d'ailleurs de ne pas avoir pu m'épanouir pleinement dans une discipline. De quoi nourrir mon envie d'œuvrer en tant que mécène.

Nos actions se déploient autour de trois axes. La santé et les enfants d'abord. Nous communiquons peu dessus pour éviter toute récupération. Nous soutenons plusieurs associations et structures œuvrant dans le handicap et luttant contre certaines maladies comme l'épilepsie.

Nous soutenons ensuite l'art et la culture, notamment le street art, en aidant de jeunes talents, par exemple via la mise à disposition de locaux. On ne cherche pas à les faire grimper en cote, c'est juste instinctif. Il y a aussi la musique classique avec le soutien d'un orchestre lyonnais. Mon rêve serait de construire un lieu multi-produits type hôtel-logement associé à un lieu de résidence en tant que lieu d'expression artistique.

Le sport enfin représente le troisième axe de notre mécénat. Nous sommes sponsors du Lou, plus pour le côté business, mais de manière plus confidentielle nous accompagnons Maxime Thomas, champion du Monde, d'Europe et de France de ping-pong handicapés. Il va aller aux prochains JO et nous allons le soutenir financièrement. Le Masque de fer (escrime), le club de badminton à Décines ou encore le Lyon So Club (multi-sports) figurent aussi parmi les autres structures que nous accompagnons.

Nous avons la chance d'avoir réussi professionnellement et c'est important de pouvoir redistribuer ce que l'on a gagné. La construction de ma vie, de celle de 6ème Sens Immobilier s'est toujours réalisée dans le partage.

L'Open 6ème Sens-Métropole de Lyon* participe également de cette philosophie ?

Le groupe aura 20 ans en septembre. Nous n'avions pas envie de les fêter au sens strict du terme mais plutôt de faire partager cette étape avec le plus grand nombre. Ce naming nous est apparu comme bonne solution pour marquer cette année-anniversaire. Et puis nous constatons que le déficit de médiatisation et de notoriété du sport féminin reste encore important. On parle de parité de partout mais pas encore dans le sport.

Pouvoir accompagner ce projet sincère de Caroline Garcia sur ses propres terres nous a convaincus parce qu'il est associé à un événement populaire qui ambitionne de rassembler un maximum d'écoles et plus largement des jeunes autour du tennis féminin.

Je n'occulte pas la réalité économique autour de ce naming mais je ne vais pas rechercher l'écho médiatique trop souvent associé à ce type d'opération. Je n'ai pas d'intérêt si ce n'est celui d'être un acteur de ma ville.

Le futur pour 6ème Sens Immobilier ?

Nos carnets de commandes sont pleins et nous voulons nous faire plaisir dans notre travail. C'est essentiel, je ne suis donc pas tourné vers la création de nouveaux modèles économiques aussi rentables soient-ils. Car nous sommes déjà rentables. Nos ambitions ne sont pas démesurées en termes de chiffre d'affaires. Je crois que c'est notre force.

* Le tournoi se déroulera du 29 février au 8 mars 2020 au Palais des Sports de Gerland.

Ses dates clés

2019 : naming du tournoi WTA de tennis "Open 6ème Sens-Métropole de Lyon

2012 : lancement de l'activité d'immobilier d'entreprises

2011 : Appel d'offres remporté pour le programme New Deal (ex-garage Citroën)

2009 : création de La Compagnie Lyonnaise Immobilière




Julien THIBERT
Journaliste

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