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Loi Pouvoir d’achat : quelles conséquences pour l’immobilier ?

Adopté à l'Assemblée nationale le 3 août 2022, le projet de loi sur la protection du pouvoir d’achat concerne les propriétaires bailleurs et les locataires. Le décryptage des juristes de PAP (Particulier à Particulier).
Le projet de loi sur la protection du pouvoir d’achat concerne les propriétaires bailleurs et les locataires. .
© Pxhere / photo d'illustration - Le projet de loi sur la protection du pouvoir d’achat concerne les propriétaires bailleurs et les locataires. .

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Le projet de loi sur la protection du pouvoir d’achata été adopté le 3 août par l'Assemblée nationale. Texte destiné à faire face à l'inflation et à ses nombreuses conséquences, il concerneaussiles propriétaires bailleurs et les locataires.
C'est pourquoi les juristes de PAP (Particulier à Particulier) se sont penchés sur les conséquences de cette
loipourl’immobilier.

Loi pouvoir d'achat : l’indexation des loyers d’habitation plafonnée à 3,5 %

Depuis 2008, l’indice de révision des loyers (IRL) est calculé sur l’évolution des prix à la consommation. Mais avec une inflation galopante, attendue entre 8 et 10 % àfin 2022, de nombreux ménages risquaient de se retrouver en difficulté.
"Le dernier indice de révision de loyer, sorti le 13 juillet 2022, permetune hausse des loyers de3,6%, etce pourcentage ne peut qu’augmenter dans les prochains mois", souligne PAP.
Pour protéger le pouvoir d’achat des locataires, le Gouvernement a donc décidé de prévoir unplafonnement de l’indexation, fixé à :
  • 3,50 % en France métropolitaine
  • 3,50 % en Corse mais ce taux pourra y être baissé jusqu’à 2 % près consultation pour avis de l’assemblée de Corse
  • 2,50 % en Outre-mer
Particulier à Particulier précise toutefois que les propriétaires n'ont de toute façon pas la volonté d'enfoncer la tête sous l'eau de leurs locataires. Selon une étude menée du 7 au 15 juillet 2022 auprès des propriétaires-bailleurs de PAP,"66% des propriétaires n’appliquent pas la révision de loyeren cours de bail, soit parce que le dispositif leur paraît complexe, soit parce qu’ils souhaitent conserver de bonnes relations avec leurs locataires".
© DR / Laetitia Caron, Directrice générale de Particulier A Particulier (PAP.fr)

Renforcement de l’encadrement des loyers

Autre outil apparaissant dans la future loi pouvoir d'achat, l'encadrement des loyers. Une mesure qui s'applique déjà dans 24 villes de métropole à travers unplafonnement des loyers d’habitation. A Lyon et Villeurbanne,la mesure est entrée en vigueur en novembre 2021.

"Or, la loi elle-même permet un dépassement du plafond, appelé « complément de loyer », lorsque le logement dispose de caractéristiques de confort ou de localisationsrelativement exceptionnelles. La loine définit cependant pas la nature de ces caractéristiques...pas plus que leur valorisation", analysent les juristes de PAP.
Résultat, le complément de loyer est fréquent.
D’après une étude menée sur les annonces de location publiées sur PAP à Paris en 2021,42,1% des annonces appliquentun complément de loyer.Le phénomène est encore plus marqué sur les surfaces de moins de 20 m², qui appliquent un complément de loyer à 73,2%... ce qui ne les empêche pas d’être les biens qui reçoivent le plus de contacts (entre 60 et 80 en moyenne).

Face à ce constat, laloi pouvoir d’achat liste les défauts des logements qui ne peuvent faire l’objet de complément de loyer. Ainsi, un logementnepourraplus faire l’objet d’un complément de loyer :
  • s’il dispose de sanitaires sur le palier
  • en présence de signes d’humidité sur certains murs
  • s’il est de classe F ou G s’agissant de son niveau de performance énergétique
  • si des fenêtreslaissent anormalement passer l’air (hors grille de ventilation)
  • en présence d’un vis-à-vis de moins de dix mètres
  • en cas d’infiltrations ou d’inondations provenant de l’extérieur du logement
  • en cas de problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois
  • en présence d’une installation électrique dégradée
  • en cas de mauvaise exposition de la pièce principale.

Lutte contre les passoires énergétiques

"L'interdiction du complément de loyer pour les logements classés F et G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une nouvelle mesure qui s'inscrit dans lalutte contre ce qu'on appelle les « passoires énergétiques ou les passoires thermiques", souligne PAP.

Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, les logements dela classe F ou G :

  • ne peuvent plus faire l'objet d'une augmentation de loyer entre deux locataires en zone tendue... règle étendue à toute la France à compter du 24 août 2022
  • ne pourront plus, à compter du 24 août 2022, faire l'objet d'une indexation encours de bail
  • que les logements classés G seront interdits à la location en 2025 puis les logements classés F en 2028.
Et même que depuis la loi Climat de 2019,les logements dont la consommation excède 450 kWh/m²/an seront interdits à la location dès le1er janvier 2023...
© DR / L'isolation des logements, un enjeu clé pour le pouvoir d'achat.

"De sérieux problèmes d'application" selon PAP

Ces mesures de plus en plus strictes posent néanmoins desérieux problèmes d’application selon PAP. "Après un couacimportant sur le Diagnostic de Performance Energétique fin 2021, un décret est actuellement en cours de préparation pour décaler lamise en place de l’Audit énergétique à la vente, initialement prévu le 1erseptembre 2022. Quant aux aides - en particulier MaPrimeRénov -elles sontessentiellement utiliséespour des «gestes», comme le changement du système de chauffage, plutôt que desrénovations globales", pointe du doigt PAP.
Sans oublier les difficultés pour les logements en copropriété à faire voter des travaux d’isolation à l’échelle de l’immeuble.
"Ainsi, peu de logements sont actuellement sortis de leur statut de «passoire thermique». On voit mal comment ces logements pourraient sortir du parc locatif, ce qui entrainerait une pénurie d’offres supplémentaire...et risquerait de poser des problèmes de pouvoir d’achat", résume Particulier à Particulier.
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