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Les impacts de la loi Pinel sur la propriété commerciale

Les impacts de la loi Pinel sur la propriété commerciale
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Stéphane Peybernès est expert en estimations immobilières près la Cour d’appel de Versailles. Au quotidien, ce professionnel certifié REV par l’association européenne TEGoVA intervient pour démêler les désaccords entre locataires et bailleurs. En cette qualité il revient sur les impacts du dispositif dit « Pinel » à destination des biens régis par des baux commerciaux, « du commerce de pied d’immeuble aux boutiques de centre commercial, en passant par les bureaux et les entrepôts logistiques ».


En vigueur depuis le 1er septembre 2014, la réglementation promulguée par l’ex-ministre du Logement entraîne une plus grande protection du locataire. Elle revient notamment sur les conditions de la fixation du loyer au moment d’un renouvellement de bail, qui intervient généralement 9 ans après la signature du contrat. « Globalement, la nouvelle législation a des répercussions positives car elle défend les intérêts du preneur, en particulier les petits commerçants de centre-ville », explique l’expert. Si le loyer du contrat renouvelé est, en principe, plafonné et fixé en appliquant seulement l'indexation, il existe certaines conditions permettant au bailleur de le déplafonner. « Notamment en démontrant que les facteurs de commercialité ont fortement évolué. Pinel autorise alors une augmentation pour rattraper l’écart avec la valeur locative, mais limite la variation annuelle à 10 % du loyer contractuel appelé par le propriétaire au cours de l’année précédente. Tout complément de loyer sera ensuite rattrapé les années suivantes par paliers de 10 % maximum, jusqu’au rattrapage de la valeur locative. C’est ce que les experts appellent le plafonnement du déplafonnement. »


À l’arrivée du terme du bail commercial le propriétaire n’est pas tenu d’accepter son renouvellement sollicité par le locataire. S’il le refuse, il devra, la plupart du temps, l’indemniser à hauteur du préjudice subi. « L'indemnité d'éviction correspond à la valeur du fonds de commerce si celui-ci est perdu, ou bien à la valeur du droit au bail dans l’hypothèse d’une possibilité de transfert de l’activité dans un nouveau local sans perte conséquente de clientèle. Quoiqu’il en soit, le plafonnement du déplafonnement impacte de façon conséquente le calcul de cette indemnité à travers la valeur du droit au bail qu’il y a lieu de déterminer. En effet, le cumul du retard du rattrapage du loyer par rapport à la valeur locative créée un avantage économique profitable à l’acquéreur potentiel du droit au bail. Ce complément de valeur, qui doit être pris en compte pour calculer le montant du droit au bail qui jusque-là se calculait simplement en constatant l’écart entre loyer contractuel et valeur locative ces derniers montants, devant s’apprécier à la date de l’éviction. »

Stéphane Peybernès interviendra sur l’évaluation des fonds de commerce et droit au bail à l’occasion des Rencontres nationales de l’expertise immobilière vendredi 7 octobre, à la Cité internationale de Lyon.

Quel indice d’indexation pour mon loyer ?

Le loyer des baux commerciaux et professionnels fait l'objet, en cours de bail, d'une indexation annuelle ou triennale. Si beaucoup d’entre eux se basent sur l'Indice du Coût de la Construction (ICC) – le plus ancien, mais aussi le plus haussier sur les dernières années –, la loi Pinel a permis d’instaurer l’application de nouvelles échelles de référence. Depuis 2 ans, l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) et l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) s’appliquent pour leurs catégories respectives. Moins volatils que l'ICC, ces indices prennent mieux en compte l’environnement économique de l’immobilier commercial.

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