AccueilServicesImmobilier - Logements neufs : toujours autant et toujours plus chers !

Immobilier - Logements neufs : toujours autant et toujours plus chers !

Les promoteurs de logements sont heureux, ils ont passé une bonne année 2011.

EconomieServices Publié le ,

Et comme le faisait remarquer Jean-Jacques Mathias, président du Centre d’études de la conjonction immobilière (CECIM), lors de la présentation du bilan 2011, « ce n’était pas gagné au début de l’année ». Sur le premier trimestre, il s’était vendu 40 % de logements en moins par rapport au premier trimestre 2010. Puis la machine s’est relancée et finalement, les ventes 2011 sont inférieures de seulement 11 % à celles de 2010. Au total, sur l’aire urbaine de Lyon, il s’est donc vendu 5 971 logements (collectif + maisons individuelles groupées + résidences). En termes de logements collectifs (88 % du total), le reflux n’est même que de 7 %, avec 5 227 appartements vendus. La demande est donc toujours aussi forte. Les promoteurs l’avaient d’ailleurs anticipée et n’ont pas diminué les mises en vente sur le collectif (ils ont largement diminué sur les autres produits) qui sont strictement égales à 2010 avec 5 724 logements.
L’offre disponible augmente de 15 % pour atteindre 2 947 logements mais la durée d’écoulement est estimée à 6,8 mois, ce qui reste faible et pourrait annoncer des tensions entre offre et demande.
Le CECIM a présenté un graphique montrant le niveau des ventes depuis 1970. Cette année-là, les promoteurs avaient vendu 1 423 logements. En 1971, les chiffres avaient explosé avec 5 200 ventes. Un niveau qui a progressivement baissé jusqu’en 1984 où l’on a atteint un plancher de 1 400 réservations. A partir de là, le marché suit le chemin inverse : une lente progression des ventes jusqu’en 2009 où l’où connait un sursaut à 5 770 réservations d’appartements. Pour Jean-Jacques Mathias, l’activité grandissante du marché démontre l’existence de besoins auxquels il faut répondre. Et pour y répondre, « il faut prévoir les fonciers nécessaires dans les documents d’urbanisme », insiste-t-il.

L’Est, « terre de conquête »

L’analyse de la répartition géographique des réservations indique où les fonciers existaient jusque-là et les choix des acquéreurs. En l’occurrence, Lyon ville représente 29 % des réservations (33 % en 2009, 34 en 2010) avec cette année, un sursaut dans le 3e, un déclin du 7e et une montée en puissance du 8e. Villeurbanne reste fidèle à elle-même avec 12 % des réservations. L’Est du Grand Lyon se révèle une véritable « terre de conquête » avec 31 % des réservations ! L’extérieur du Grand Lyon semble attirer également de plus en plus, passant de 10 à 13 % des réservations en deux ans. Les mises en vente confirment globalement ces tendances pour le 3e, le 7e, Villeurbanne et l’Est Lyonnais qui concentre 32 % des mises en vente !
Quant au profil des acquéreurs de ces appartements, il change régulièrement, au gré des mesures de défiscalisation de l’investissement locatif. Les investisseurs individuels, peu nombreux en 2008 (900), ont profité comme jamais du dispositif Scellier en 2009 et 2010 (3 475), avant de se raviser un peu en 2011 (2 584). Les investisseurs en bloc ne sont apparus réellement qu’à partir de 2006 et ont acheté cette année 875 appartements. Les utilisateurs ont quant à eux acheté 1 768 appartements en 2011. C’est un niveau constant par rapport à 2010 (1 725 appartements) à ceci près qu’en 2010, la moitié des ventes a eu lieu en TVA à 5,5 %. La mesure étant terminée, les logements en TVA réduite ont représenté seulement 7 % des ventes cette année. Mécaniquement, cela signifie que les ventes d’appartements en TVA à 19,6 % ont explosé. Une raison de grand optimiste pour les promoteurs. En effet, comme le dispositif Scellier a été raboté en 2012 et qu’il disparaîtra l’année prochaine, les ventes à investisseurs vont largement reculer. Le fait que les utilisateurs continuent d’acheter, même hors dispositif de TVA réduite, est de nature à limiter la baisse générale des ventes que le monde de l’immobilier redoutait un peu.

Les primo accédants ont disparu

Attention toutefois aux prix qui continuent d’augmenter très fortement. En 2011, le prix moyen au m2 pour un utilisateur a bondi de 9 % sur la région lyonnaise à 3 645 €. Pire, sur Lyon ville, la progression est de 13 %, à 4 457 €/m2. Certains promoteurs indiquent même, depuis septembre 2011, qu’aucun programme intra-muros n’a été mis en vente à moins de 4 700 €/m2 ! Les primo accédants ont disparu depuis longtemps. Et les secondo accédants acceptent visiblement de donner « une prime à la centralité », explique Frédéric Marchal, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) Région Lyonnaise. La « surdemande » sur Lyon ville crée une compétition sur le foncier qui génère une hausse des prix, amplifiée souvent par des travaux de démolition et/ou de dépollution. Frédéric Marchal estime cependant qu’il est « difficile de penser que l’inflation soit aussi forte en 2012 qu’en 2011. » Quant aux volumes, il semble maintenant clair que les 5 000 appartements par an ne représentent pas la limite d’absorption du marché.
Mais comme le fait remarquer Yann Pommet, président de l’Union des constructeurs immobiliers du Rhône, « les prévisions se sont toujours révélées fausses ! » Les seules certitudes sont dans les faits : la demande existe toujours en ce début d’année et elle est forte.

A.R

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