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Immobilier - Immobilier d’entreprise : pas de crise en 2011 !

Marché des locaux d’activité : un record ! Le marché 2011 des locaux d’activité est un « très bon cru » de l’avis de Thibaut d’Anterroches (CBRE).

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Marché des locaux d’activité : un record !

Le marché 2011 des locaux d’activité est un « très bon cru » de l’avis de Thibaut d’Anterroches (CBRE). Et pour cause, avec une demande placée en hausse de 10 % sur un marché qui ne s’était pas effondré l’année dernière, le record est atteint : 309 700 m2 placés (dont 15 % en neuf). La FNAIM constate une baisse des demandes placées comprises entre 500 et 1 000 m2 tant en nombre qu’en surface et une augmentation importante des surfaces comprises entre 0 et 500 m2 et entre 1 000 et 3 000 m2. Les valeurs locatives sont en hausse tant dans l’ancien que dans le neuf : 40 à 55 € HT pour l’ancien et 55 à 75 € HT pour le neuf. Les prix de vente s’échelonnent de 320 à 700 € pour l’ancien et de 700 à 950 € pour le neuf. A noter cette année que les locations ont dépassé les ventes. Fin 2011, l’offre avait malgré tout progressé de 7 % (15 % de neuf) à 570 000 m2. La conséquence d’une offre trop souvent obsolète et d’un manque d’offre de qualité à la vente. On notera tout particulièrement une faiblesse de l’offre de qualité dans le secteur Ouest (Techlid) malgré un marché demandeur.
Pour 2012, la donne va changer. On va assister au lancement de plusieurs ZAC publiques ou de fonciers privés dans l’Est de l’agglo annonçant la réalisation de nombreuses opérations « clés en main ».

Marché des entrepôts logistiques : en voie de normalisation

Après deux années record, la demande placée en entrepôts logistiques s’était effondrée à 227 000 m2 en 2010. Et les stocks avaient progressé de manière démesurée (616 000 m2 fin 2010) entrainant une baisse des loyers. En 2011, 300 000 m2 ont été placés (+ 18 %, dont 80 % en location comme les années précédentes) contre 311 000 m2 en moyenne sur 7 ans. Propriétaires et commercialisateurs sont donc satisfaits. Le stock à moins de 6 mois a diminué de près de 30 %. Les loyers se stabilisent mais les mesures d’accompagnement restent fortes (jusqu’à deux mois de franchise de loyer par année d’engagement). Ils baissent toujours sur les bâtiments non occupés depuis un certain temps et de qualité moindre.
L’offre disponible est désormais de 450 000 m2 dont 375 000 m2 en « classe A » et 75 000 m2 « neufs », ce qui est de bon augure pour leur placement en 2012 (80 % des transactions ont été réalisées sur des immeubles de classe A en 2011) même si l’offre se raréfie dans la segmentation « + de 25 000 m2 ». Le taux d’écoulement apparaît maintenant à 1,5 an. 2012 devrait connaître un renouveau avec des projets en gris, principalement situés dans l’Est lyonnais. La FNAIM prévoit peu de ventes d’actifs neufs à utilisateurs excepté les rares clés en mains qui se réaliseront.

Marché tertiaire : reparti de plus belle !

Thomas Durand (DTZ) qualifie carrément l’année 2011 d’« exceptionnelle » au regard du contexte économique et financier. Et de fait, avec 259 500 m2 placés, 2011 est la deuxième année la meilleure de la dernière décennie (la moyenne décennale étant par ailleurs de 220 000 m2). Concrètement, les données de la FNAIM Entreprises font apparaître une progression de 18 % en un an, avec une très bonne dynamique sur les grandes surfaces et sur le neuf.
Là encore, l’offre neuve et qualitative d’un point de vue de la performance environnementale attire beaucoup. Une partie du stock (en léger recul à 355 000 m2) devient donc obsolète et doit faire l'objet de transformations. Les opérations de requalification seront sans doute nombreuses dans les années à venir. La demande étant toujours dynamique sur les surfaces de moins de 5 000 m2, les commercialisateurs sont confi ants pour la demande placée en 2012. Ils estiment également que les valeurs faciales devraient conserver leur niveau en 2012 (loyer prime à 250 € hors Tour Oxygène) et augmenter à partir de 2013.

Investissements : beaucoup mieux que prévu

Les investissements en immobilier d’entreprise ont atteint une valeur moyenne : 667 M€. Pour mémoire, ils étaient de 572 M€ en 2005 ; 766 M€ en 2006 ; 1 133 M€ en 2007 ; 855 M€ en 2008 ; 441 M€ en 2009 ; 384 M€ en 2010. Après une année 2010 atone, 2011 est donc dans la moyenne. Et c’est une surprise pour les membres de la FNAIM Entreprises qui n’y croyaient pas trop il y a un an. Les investisseurs sont dans 34 % des cas des SCPI (2011 est d’ailleurs une année record en termes de collecte pour les SCPI). Suivent les compagnies d’assurance-vie, les foncières non cotées et les fonds allemands (18-16 %). Un cran en dessous, on trouve les fonds cotés (10 %) ainsi que quelques autres investisseurs étrangers (5 %). A l'instar des investissements au niveau national, les bureaux représentent le volume principal avec 85 % du total. Et bien sûr, c’est dans les secteurs d'affaires bien identifi és comme Part-Dieu, Gerland, Vaise, Confl uence et Techlid que la confi ance est la plus grande. « Du fait de la rareté des produits BBC, les investisseurs se sont positionnés sur des produits en Vefa et en blanc, privilégiant la situation et la qualité environnementale des actifs », indiquait Frédéric Prenot (Sorovim). Côté rendements, on descend à 6 % sur la Part-Dieu. Sur la logistique, où l'on retrouve les grandes foncières étrangères qui ont une politique d'investissement globale, le rendement prime à 7,4 %, voire 8,5 %. Pour 2012, la FNAIM voit un volume d'investissements équivalent (très bon début d’année) avec toujours une domination des acteurs disposant de fonds propres.

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