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Démembrement de propriété : à utiliser avec précaution

A l'occasion des 2es Rencontres nationales de l'expertise immobilière qui se tiendront les 6 et 7 octobre à Lyon, Maître Alexandre Thurel, notaire à Lyon, au sein de la SCP Jean-Luc Reyjal, Alexandre Thurel, Caroline Courtiade, Jean-Marc Brun et Cédric Borel-Giraud, interviendra sur la question du démembrement de propriété temporaire de l'immeuble professionnel.
Démembrement de propriété : à utiliser avec précaution
Me Alexandre Thurel

EconomieImmobilier-TP-Bâtiment Publié le ,

Comment résumer le démembrement de propriété de l’immeuble professionnel ?

La stratégie du démembrement de propriété de l’immeuble professionnel repose sur une dissociation de la nue-propriété et de l’usufruit. Il convient de conférer à la société d’exploitation un droit de jouissance sur l’immeuble professionnel, qui se compose du droit d’en user (usus) et de lui permettre de percevoir les revenus (fructus). Le démembrement de propriété temporaire se réalise pour une durée déterminée.
Sa mise en œuvre nécessite la maîtrise de ses aspects juridiques, économiques et fiscaux. Aussi, l’intervention conjointe des professionnels du droit, notaires et avocats, et du chiffre, experts-comptables, est impérative.

Dans quels cas est-il préconisé ?

Cette stratégie intéresse les chefs d’entreprise qui sont à la recherche d’une optimisation autant fiscale que juridique ou économique de leur patrimoine personnel et professionnel.
Le démembrement temporaire de la propriété immobilière peut constituer une stratégie d’acquisition et de détention d’un immeuble affecté à une activité professionnelle. Avant toute acquisition de ses locaux professionnels, le chef d’entreprise devra définir ses objectifs à atteindre et déterminer s’il devra intégrer ses locaux dans son patrimoine privé ou professionnel. Il s’agit d’une décision de gestion importante qui peut avoir une incidence sur sa sphère patrimoniale privée.
L’idéal serait alors de trouver un mode d’acquisition qui allie les avantages procurés par les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) pendant la période de financement de l’immeuble et les avantages procurés par les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu (IR), lors de la cession éventuelle de l’immeuble. En conséquence, le choix du régime fiscal de la société destiné à détenir l’immeuble dépendra des prévisions d’avenir du chef d’entreprise et du potentiel de plus-value à la revente du bien immobilier.

Quels sont ses atouts ?

L’utilisation du démembrement temporaire de propriété de l’immobilier d’entreprise peut constituer, dans des hypothèses circonstanciées, un outil qui peut permettre de concilier les objectifs du chef d’entreprise et d’allier les avantages tant de l’IS que de l’IR.
Cependant, cette stratégie ne doit pas être généralisée, mais employée avec prudence en faisant du sur-mesure. La frontière avec l’abus de droit, l’acte anormal de gestion ou l’abus de bien social peut rapidement être franchie. Pour échapper à ces risques, le démembrement doit répondre à une seule motivation : être animé par un besoin juridique et économique, tant pour l’usufruitier temporaire que pour le nu-propriétaire.

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